然而今年,宏观经济增速放缓,国内外不确定因素增加、地产调控及金融监管政策频出,形成了推动房地产私募基金从债权投资向股权投资转型的综合动力。整个地产行业市场分化加剧,市场资源向大型品牌房企靠拢,行业集中度不断提高,强者恒强的局面一段时间内将持续发酵。市场格局的倒逼——资产荒?这样特殊的市场格局,让经过二十多年高周转、高负债、高利润快速发展的地产开发商,开始尝试新的融资模式-股权融资。从“信贷逻辑”到“股权逻辑”的调整,从偏被动的“财务投资”到“主动管理”的转变,地产私募基金回归资产管理本源,是地产私募基金转型的大势所趋。股权融资对于地产开发商而言是成本最高的融资方式,正是基于当下紧张的资金面,房企为了满足规模化扩张的需要,才开放股权,这对于一直渴望转型的地产私募基金而言,是时,是势。地产开发商和地产私募基金都在顺势而为,求新求变,双方的股权合作模式是未来行业重要的投融资模式。城市区域上,过往以1234线城市划分的投资逻辑已变,主导趋势将是以城市群为单位,聚焦各个核心城市及其辐射形成的都市圈内大小城市的投资机会;交易对手选择上,在关注开发商整体资信的基础上,从关注偿债能力转向关注项目操盘、管控能力。整体而言,股权投资模式下,投资标的遴选的要求远远高于传统债权投资模式,愈加考验地产私募基金的核心投资研判能力,看得透市场,摸得清行业,读得懂产品,才能筛选出优质的投资标的进行股权投资。
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